民國以前，中國是沒有土地證和房產證的。地主想證明某塊土地屬於自己，得靠地契;業主想證明某處房產屬於自己，得靠房契。地契和房契都是合同，過去叫文書，地契是買地的文書，房契是買房的文書。用現在的話講，地契和房契就是不動產買賣合同。
古代的不動產買賣合同跟今天不一樣，它們有兩大特色：一是內容太少，一份合同少則幾十個字，最多幾百個字，只寫明不動產的位置、面積和成交價，沒有詳細的賠付條款，更沒有配套的質量保證書;二是模糊不清，合同上往往只有賣方和中間人的簽字，沒有買方的簽字，即使有，也只有一個姓，而沒有全名，如果有全名，那也是化名，不是真名。
從唐朝到民國，甚至到新中國成立之初，中國民間的不動產契約一直都是這個樣子，一直都是這個格式。嚴格來講，這種契約根本就不是完整的不動產交易合同。可這些不完整的交易合同卻曾經是中國人最重要的產權證明，萬一你把它們弄丟了，那就等於把自己的產業弄丟了。僅靠一份殘缺不全模糊不清的不規範合同來做產權證明，會滋生出大量的房產糾紛，進而造成嚴重的社會問題。所以古代政府要求購房人去衙門繳納契税，完了衙門在合同上蓋一個紅章，並對交易進行備案。萬一合同丟了，可以讓衙門根據備案補發一份。
問題是中國的契税歷來很高，從南宋到清末，最低2%，最高9%，加上各種各樣的附加税，有時候能佔到房價的23%，花100萬買套房子，為了繳税還得再花23萬！老百姓圖省錢，往往不去備案，仍然用一張沒有經過官方蓋章的“白契”做產權證明。白契沒有備案，完全可以造假，如果惡霸和訟棍想霸佔你的房子，隨手造一份假房契，再替你偽造一個簽名就行了。進入民國，孫中山先生為了釐清產權，減少糾紛，提倡進行全新的不動產登記。各地市政府紛紛在地方法院下面設立“登記處”或者“登記局”，讓業主去法院申報房屋位置、房屋面積、房屋質量和房屋現值，登記處先審查，再公告，確信沒有產權糾紛了，再登記備案，最後發給業主一張《不動產登記證》。
